Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:
- Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
- Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
- Непонимание различий между задатком/авансом.
- Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.
Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.
Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.
Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe
Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.
Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.
BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.
Понятие и предназначение ПДКП
Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП) – это документ, предшествующий заключению окончательного соглашения и дающий продавцу и покупателю возможность до заключения сделки о передаче недвижимости/выполнении работ/оказании услуг определить условия, которые придется соблюсти. Если какая-то из сторон не соблюдет или ненадлежаще исполнит прописанные в ПДКП пункты, то по этому договору другой участник сделки вправе требовать в суде неустойку или возмещение убытков. Таким образом, благодаря предварительному договору «резервируются» права участников будущей сделки.
Основные положения, касающиеся ПДКП и комментарии к ним, изложены в ст. 429 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Заключать преддоговор есть смысл, если такие детали как цена уже оговорены, но сохраняются препятствия, которые сторона/стороны собираются исправить до основной сделки. К примеру, продавцу предстоит дособирать все документы для сделки и он хочет быть уверенным, что покупатель не передумает. Последнему ж важно знать, что продавец настроен серьезно. Может взять покупатель и паузу в виде ПДКП, чтобы проверить, не обременена ли продаваемая недвижимость наймом или рентой.
Как бы то ни было, перед оформлением ПДКП обязательно проверьте свидетельство о праве собственности продавца, техпаспорт жилья, имеется ли договор дарения/мены/приватизации и другие документы на имущество.
Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора
Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.
С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.
Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.
Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.
В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.
Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.
Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.
Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.
Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.
Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.
Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний. Этот момент актуален на вторичном рынке.
Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.
Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.
Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.
Как правильно разорвать предварительный договор?
В соответствии со статьей 445 ГК РФ есть несколько способов расторгнуть предварительный договор.
Обоюдное соглашение сторон. Самый простой способ разорвать предварительный договор. Стороны договариваются, что не будут заключать сделку купли-продажи, и прописывают условие: о возврате аванса или задатка.
Закончился срок действия предварительного договора. Если указали в предварительном договоре срок действия, то по истечении конкретной даты, он не имеет юридической силы. После этого не сможете предъявить никаких претензий.
Одностороннее расторжение. Такое расторжение предварительного договора возможно, если вы указали это заранее. Например, написали, что если продавец откажется от сделки, он будет обязан, выплатить компенсацию покупателю. Сумму компенсации лучше прописать заранее, чтобы не доводить дело до суда.
Расторжение предварительного договора через суд. Если одна из сторон не соглашается расторгнуть соглашение мирным путем, придется разбираться в суде. Чью сторону примет судья и как рассудит спорную ситуацию, будет зависеть от обстоятельств и пунктов, прописанных в предварительном договоре.
Кратко — что указать в предварительном договоре?
-
Обязательно пропишите сроки действия предварительного договора, иначе он будет действителен в течение года.
-
Если вы покупатель, укажите предмет предварительного договора, паспортные данные сторон и сумму сделки, иначе продавец поднимет стоимость квартиры во время заключения договора.
-
Пропишите все характеристики квартиры: адрес, расположение, площадь, количество прописанных человек. Если будете судиться из-за нарушений соглашения, а в договоре будут ошибки в технических характеристиках, суд признает договор недействительным.
-
Не вносите задаток или аванс в сумме более 10% от стоимости квартиры. Договоритесь, что деньги будут храниться в банковской ячейке, иначе продавец может забрать деньги и продать квартиру другому клиенту. Возвращать деньги придется через суд.
-
Зарегистрируйте договор у нотариуса — это будет страховкой для продавца, в случае нарушения условий соглашения.
-
Пропишите сумму штрафа в случае нарушений сделки в одностороннем порядке.
Существенные условия типового документа
В данном документе обязательно должны быть прописаны важные условия, которые дают возможность получить четкое представление о самом предмете договора. Без наличия таких условий договор не может считаться заключенным.
К существенным условиям типового договора можно отнести:
- Предмет договора (подробное описание квартиры: количество комнат, площадь, этаж и т.д.). Здесь же можно отметить, что право на эту квартиру документально подтверждается и указать каким именно документом (желательно свидетельством о государственной регистрации).
- Стороны договора – конкретные данные на каждого из участников (обязательно дата и место – в каком городе это происходит).
- Стоимость квартиры проставляется цифрами и прописью.
Что следует учитывать
Чтобы соглашение не стало ничтожным, и не возникали проблемы с подписанием основного, сторонам следует учесть и отразить в нем следующие моменты:
- правоспособность и дееспособность каждой стороны;
- отсутствие обременений, прав третьих лиц и нарушенных прав несовершеннолетних на приобретаемое жилье;
- цену квартиры полностью;
- данные паспорта и регистрации, телефоны.
Дополнительными пунктами договора устанавливают:
- срок, в который продавец обязан подготовить все документы;
- порядок предоставления покупателю их копий;
- осмотр жилья и его технического состояния;
- порядок проверки достоверности представленных документов;
- размер аванса или задатка, а также условия скидок по ним;
- кто и в каких долях несет расходы по сделке, оплачивает госпошлины;
- кто платит за услуги аренды банковской ячейки, если она используется при передаче денег;
- иные пункты по усмотрению сторон.
Имеет ли документ юридическую силу
Договор обладает юридической силой. При этом неважно, было ли осуществлено нотариальное заверение. Стороны обязаны заключить сделку. Исключение составляют ситуации, когда присутствуют непредсказуемые и непреодолимые обстоятельства, не позволяющие выполнить былые намерения.
Они имеют место быть в следующих случаях:
- срок действия соглашения истек, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор купли-продажи, или ДКП;
- стороны по обоюдному согласию решили отказаться от сделки, задаток был возвращён, а продавец с покупателем заключили соглашение о расторжении ПДКП;
- одна из сторон выдвинула предложение о расторжении договора и второй участник сделки согласен на процедуру.
Как составить? Образец формы и рекомендации.
Итак, как составить предварительный договор купли продажи? Предварительное соглашение заключается в простой письменной форме. Нотариальное заверение сделки не является обязательным.
Так, чтобы составить соглашение, необходимо определиться с основными условиями. Предварительная договоренность может устанавливать условия основного соглашения, такие как цена и т.д.
Структурно документ состоит из следующий частей:
- вступительная часть, где указываются идентификационные данные сторон;
- предмет соглашения, где обозначаются намерения сторон купить и продать квартиру;
- основные условия (цена, сроки и т.д.);
- задаток;
- санкции;
- права и обязанности сторон;
- порядок расторжения;
- порядок разрешения споров;
- дата и росписи сторон.
Тем самым, стороны вправе самостоятельно составлять договор, но участие юриста считается желательным.
Представляет собой доказательство того, что стороны достигли соглашения относительно купли-продажи имущества. Платеж входит в основную стоимость квартиры, остальная сумма выплачивается после заключения основного договора купли-продажи. Передача задатка осуществляется после подписания предварительного договора, в присутствии свидетелей, нотариуса. О способах выплаты задатка прописывается в документе. Момент передачи оговоренной суммы подтверждается распиской.
Задаток гарантирует, что стороны не откажутся от своих намерений в период подготовки документов, а также, что цена не изменится. За нарушение условий соглашения продавцом, предусматриваются штрафные санкции. Нарушитель обязан выплатить полученную сумму в двукратном размере. Если соглашение нарушает покупатель, задаток остается у продавца. Размер предварительного платежа законодательством не регулируется, в среднем это 1-10% от стоимости квартиры.
Какой выбрать – основной или предварительный
Самое частое основание для подписания предварительного договора – не готовы документы на земельный участок и дом. Это может произойти по нескольким причинам:
- Продавец ждет 6 месяцев, чтобы зарегистрировать свои права на полученную по наследству собственность;
- Участок и дом приобретались давно, и сведения о продавце как их собственнике должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
- Дом построен без необходимой документации, и его нужно узаконить;
- Границы земельного участка уточняются (не проведено межевание).
Во всех этих случаях стороны могут подписать предварительный договор, по которому:
- Продавцу гарантируется возможность продажи недвижимости в будущем;
- Покупатель обеспечивает себе возможность купить земельный участок и дом по заранее оговоренной цене;
- Стороны определяют, кто ответственен за выполнение тех или иных действий, которые нужно выполнить до подписания основного договора;
- При необходимости в предварительный договор вносится условие о задатке.